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投资写字楼的四大秘诀 这些楼盘千万不能碰

2018/01/15 10:54:02 分享到: 浏览量:200
摘要:由于写字楼的投资周期往往较长,资金投入和相关打理都需要花费较大精力,因而对于不太熟悉写字楼的投资者,最需要的就是避开最容易出现问题、继而影响收益甚至让资金套牢的那几类写字楼。

住宅降温,投资者纷纷瞄准写字楼市场,等待其成为团体投资新的“金矿”。但由于写字楼的投资周期往往较长,资金投入和相关打理都需要较大精力,因此关于不太熟习写字楼市场的投资者,最需要的就是避开容易出现问题、继而影响收益甚至让资金套牢的那几类写字楼。




一、易出纠纷的不碰

与任何价值投资相似的,投资写字楼也要在第一时间关注其安全性,弄清最基础的东西。不清不楚、容易发生纠纷和问题的写字楼当然不能碰。


着重核实房产证的原件是非常重要的。一些关键信息,如原产权人、土地性质、写字楼地理位置等等,都必须认真检查,查看产权是否清晰、现阶段是否处于产权纠纷之中,又或者为临时、违章建筑。还有一些写字楼按规定只能租不能买,如在部队、学校、机关等国度土地上开发建立的,都应事先了解清楚,以免过后面临被取缔的困境。




此前就曾有多个工业用地上建造的写字楼纠纷频出:物业争抢管理权、准业主们一同上诉,闹得不可开交。较后,就因为产权不清楚、合同不具有足够的法律效应等缘由,让业主的权益没有得到任何保证或赔偿。


因此,关于开发商和中介、物业公司相似的各种“打擦边球”的行为,投资者一定要留个心眼,不能由于眼前的让利、抢购就犯迷糊。对任何自己无法弄清、心中存疑的写字楼项目,都要设法调查明白。不然的话,还是少碰为妙。


二、区位不佳的不碰

“首屈一指是地段,第2是地段,第三还是地段。”由于房产的增值主要来源于土地的增值,而城市的主中心区土地的少有性更强,增值的空间更大,特别是主中心区范围无限,且依据现行的城市规划政策规则,已不能再有新的高层写字楼供给。城市主中心区位资源优势得天独厚,人流、物流、信息流、资金流会聚,商机勃发。能否位于城市的主中心区,是权衡一幢写字楼的层次和能否具有投资价值的优选要素。




因此,投资者首先需要思考项目是否处于商圈之内。如果投资目的以销售为主,建议投资者应尽量选择发展中的商圈,假如投资目的以租赁为主,建议投资者应以选择已成熟商圈为主。


其次,投资者也要进一步分析详细的区位影响。如供求方面,若一个区域的写字楼办公室出租是已经处于存量过多的地段,那就会大大影响新写字楼日后的租赁或出售情况;还有目标客户群也会依据不同区位发生变化,过于高端或低端的写字楼定位都可能由于处于不合适的区位而找不到相应的客户群体。


之后,掌握区域未来几年的发展趋向也是投资者要做的功课。城市规划年年都在变化,而这样那样的改动都会影响区位的好坏,继而打乱投资者中长期的投资方案。因而,投资者要依据本身的经济实力和区域的微观经济环境、将来开展来选择适宜的区位,防止在临时投入停止到一半时呈现成绩,届时就难有对策了。


三、配套不佳的不碰

交通及周边配套方面也是投资者需要仔细调查和分析的要素,关于不符合要求的写字楼也是应该避而远之。首先,写字楼所处的交通位置及便利水平都十分重要。假如写字楼地理位置偏僻,交通不便或交通拥堵,那一定不合适投资。




同时,选择投资某个写字楼时,一定要缜密调查周边配套设备,像银行、商店、餐饮、公寓等是否齐全,这些都是商家进驻写字楼时思考的问题。再进一步来说,写字楼周边的自然景观也十分重要。假如某个写字楼周边全是高层修建物,其视野必定被挡,就谈不上什麼自然景观了。而假如楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被绿化布置合理,则可以起到很好的加分作用。


这又牵涉到写字楼的品质问题,包括停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑质量、大堂的档次和布置、电梯质量与配置情况、构造布局是否适用、采光通风是否良好等,都需要逐一比较、现场察看、实地感受。


再从不同目的客户群的角度来思索。作为企业,选择写字楼办公的首要目的,往往是为了提升企业的整体形象,不少企业将写字楼的档次形象放在仅次于区位的重要要素之一。那么,投资者自然也要多关注和选择那些物业层次高、整体环境好的项目,方便日后找到更为稳定的客户群提供丰厚的收益回报。




比如楼内最小租客也需要500至1000平方米,就表明入驻这幢办公楼的客户水平相差不大,普遍都会具有较高的首付能力和强有力的还款能力;而一些可以分割成很小面积进行出售的办公楼时,要特别留神。虽然总价上能够会便宜一些,但由于进驻物业的公司层次较低、活动性大,再加上小业主太多,会影响到该办公楼的整体程度。当市场不好的时候,小业主会竞相压价,对客户进行的抢夺战同样会影响到投资者日后的收益。


四、无视用户的不碰

作为投资型物业,写字楼增值、保值是经过物业管理服务来完成的,物业管理公司往往间接决定某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供给、车位管理等方方面面的问题。没有公司喜欢在垃圾满地的写字楼里办公,因而选择投资某个写字楼时,调查物管公司状况亦不容小觑。如果是那些会忽视今后实际用户利益、影响全体软件实力的写字楼项目,投资者也要三思然后行。